Бизнес и финансы

Автор: Антон БелыхИсточник: "Бизнес-журнал" (посмотреть все статьи) Финансовый кризис провоцирует розничные компании на жесткие меры. Все соки из поставщиков уже выжаты. Теперь под раздачу рискуют попасть еще и девелоперы торговых центров«В течение долгих лет девелоперы торговой недвижимости выкручивали нам руки. Зато теперь пришла наша очередь», - с удовлетворением отмечает генеральный директор сети «Азбука Вкуса» Владимир Садовин. По его словам, владельцы «дворцов потребления» просто вынуждены идти на уступки розничным операторам. «Азбука Вкуса» уже сумела добиться скидок на все арендуемые площади в среднем на 20-25%, а по некоторым объектам дисконт составил аж 50%. И Садовин уверен, что это еще не предел: скоро ставки на торговую недвижимость упадут до уровня 2005 года. Девелоперы обвиняют ритейлеров в попытке решить свои проблемы за чужой счет.

«С началом кризиса к нам пошли толпы арендаторов с просьбой предоставить им дисконт, - говорит коммерческий директор DVI Group Марина Малахатько. - Мы начали анализировать их потоки и во многих случаях увидели, что посещаемость и продажи сохранились на прежнем уровне. Таким операторам мы скидки давать не стали. Снизили цены лишь для тех, у кого дела действительно плохи». Пока из контролируемых DVI объектов съехал лишь один разорившийся арендатор, а максимальный дисконт, который сумели выцыганить ритейлеры, не превысил 10%.Не спешит менять ставки и другой крупный игрок рынка торговых центров - «Ташир».

Как утверждает директор по внешним связям компании Ирина Каграманова, группа пока не планирует предоставлять дисконты своим арендаторам..Давно известно, что «Ташир» - один из самых неуступчивых девелоперов ТЦ в стране. «Их номинальное начальство на объекте ничего не решает, а поймать начальство реальное, и уж тем более склонить к переговорам, почти невозможно», - жалуется один из арендаторов столичного ТРЦ «Ереван Плаза», принадлежащего «Таширу». И все-таки некоторые арендаторы сообщают, что сумели выбить из несговорчивого контрагента более гуманные цены. Если так, лед и правда тронулся.

По данным аналитиков, ставки на торговые площади уже упали в зависимости от проекта на 25-50% и продолжают снижаться. Однако готовность идти на скидки - не единственная жертва, которой все более настойчиво требуют от торговых центров арендаторы. Многие розничные операторы стремятся разделить риски падения объемов продаж с девелоперами, заставив их наконец-то отвечать рублем за результат совместной работы. До недавнего времени, даже построив безграмотный и начисто лишенный внятной концепции объект, девелоперы торговых центров стремились любой ценой сдать площади по максимальным ставкам. Между тем в развитых странах давно изобрели систему, позволяющую увязать воедино интересы застройщика и арендатора: убытки одной стороны автоматически означают убытки другой. Оборотная сторонаВ США и Европе ставка аренды по традиции тесно увязана с эффективностью работы магазина, арендующего площадь. Попробуйте только предложить фиксированную, да еще и явно завышенную арендную ставку Wal-Mart или Carrefour. Мигом останетесь без якорного арендатора и потеряете репутацию.

Впрочем, и у небольших ритейлеров в развитых странах имеется куда больше пространства для маневра. В крайнем случае зарубежные девелоперы торговых центров используют смешанную модель: фиксируется лишь минимальная арендная ставка, в дополнение к которой взимается процент от оборота.«В большинстве наших европейских проектов на протяжении многих лет используется именно такая схема», - утверждает генеральный директор российского представительства венгерской компании Triganit Development Сергей Гоголев. Точно так же действует в большинстве стран и шведская IKEA. Но в России переходить на принятую в цивилизованном мире логику отношений с арендаторами пока не торопится даже детище Ингвара Кампрада. Правда, некоторым наиболее значимым арендаторам все-таки удается добиться права работать именно по такой схеме. Что же до столичных торговых центров, то оплату площадей в зависимости от оборота практикует лишь премиальный ТЦ Lotte Plaza, построенный корейской Lotte Group. Среди региональных проектов этот метод применяет ростовский ТРЦ «Горизонт»: более 20% арендаторов оплачивают квадратные метры по ставкам, привязанным к реальным коммерческим результатам.

Но эти примеры до сих пор выглядят скорее исключениями из правила. Даже зарубежные девелоперы не торопятся в России переходить на «процентную ставку». Что уж говорить о местных игроках, которые только начинают осознавать, что такое конкуренция. Но похоже, время учиться все-таки пришло. Процент доверия - С самого начала нашей работы мы предлагали девелоперам платить процент от оборота, - признается «Бизнес-журналу» Владимир Садовин из «Азбуки Вкуса».

- Вот только договориться ни с кем так и не удалось.