Бизнес и финансы

Автор: Алексей ПашкевичИсточник: Журнал "Банковское обозрение" (посмотреть все статьи) Какую недвижимость принимать в залог и что с ней потом делать в случае реализации права на заложенное имущество? В зависимости от типа недвижимости могут применяться различные сценарии использования этого актива. Недвижимость в качестве залога Банки, по понятным причинам, повысили требования по обеспечению кредитов. Усиливая гарантийные обязательства залогодателя, финансовые структуры пытаются защитить свой бизнес и ограничить возможные риски. При этом банк может предложить одно или несколько дополнительных условий:- более высокие, чем обычно, проценты по кредиту-- повышенное дисконтирование залогового имущества-- хеджирование рисков путем заключения договора в твердой валюте-- требование личного поручительства предпринимателя своим имуществом. Для заемщика эти четыре условия зачастую выглядят четырехкратной защитой банка от выдачи кредита. В итоге компании вынуждены жить собственным капиталом, а кредитные портфели банков сжимаются. Со своей стороны заемщики тоже пытаются находить какие-то схемы, чтобы пробить эту защиту банков от кредитования и все-таки получить кредит. Чаще всего приходится идти на выставляемые банком условия.

Естественно, что в экономически нестабильной ситуации фундаментальные материальные активы дольше и надежнее сохраняют свою ценность. В этом смысле недвижимость остается одним из наиболее интересных залогов, принимаемых банками в обеспечение выдаваемых кредитов. Но в то же время кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банков к оценке объектов недвижимости. Перспективы различных типов недвижимостиНа первом месте по уровню ликвидности сейчас стоит жилая недвижимость. При этом волатильность вторичного рынка существенно выше, чем новостроек. Парадокс новостроек заключается в том, что хотя, по статистике, новое готовое или близкое к готовности жилье более ликвидно, чем вторичное, но при этом в необходимом объеме банки его не кредитуют. Среди коммерческой недвижимости на первом месте по ликвидности, надежности и стабильности денежных потоков находятся объекты ритейла. Особенно это утверждение справедливо по отношению к стрит-ритейлу. Офисы в центре города также желанный объект для приобретения.

Они интересны с точки зрения как инвестирования, так и использования в качестве залога для привлечения капитала. На третьем месте по уровню ликвидности стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость обусловлена тем, что корпоративные клиенты наиболее подвержены всем болезням экономики, проявившимся в кризисе. И особенно уязвимы офисы и склады с неудачным местом расположения. Стоит отдельно упомянуть об объектах недвижимости с уникальными, редкими свойствами. Например, это может быть отдельное здание торгового или офисного назначения, с хорошей планировкой, в пределах ТТК или у метро. Сегодня такие предложения на рынке вновь появляются и являются своеобразным «золотовалютным» резервом их владельцев, так как в случае необходимости они позволят поддержать и развить экономику своего предприятия благодаря хорошей залоговой стоимости.

Прежде всего речь идет о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, позволяющий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и одновременно защиту банков от рисков. Сейчас дисконтирование залогового имущества может достигать 50 и более процентов. Это требование банков обусловлено тем, что банки не понимают дальнейшую судьбу недвижимости - возможность ее рыночной реализации и хотят подстраховаться на случай, если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.

Вторая группа сложностей - процедура реализации залога. К сегодняшнему дню банковскими специалистами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы. Но бывает, что стороны пытаются судебными механизмами отстоять свои права на недвижимость и затягивают процедуру реализации. Отчасти именно из-за того, что на объект бывает сложно наложить взыскание, и растет ставка дисконтирования при оценке залога. В случае накопления у банка недвижимых активов… Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку.

И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами. У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк - участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление.