 Авторы: Сергей Богатырев, юрист «BEITEN BURKHARDT St. Petersburg».Александр Арбузов, юрист «BEITEN BURKHARDT St. Petersburg».Источник:Компания БАЙТЕН БУРКХАРДТ, Санкт-ПетербургПредоставляя кредиты и займы, а также иным образом участвуя в финансировании инвестиционных проектов в России, инвесторы неизбежно сталкиваются с проблемой обеспечения возвратности вложенных средств. Особую актуальность данный вопрос приобретает в условиях мирового финансового кризиса, одной из характерных черт которого является недостаток доверия между партнерами. В данной статье речь пойдет об одном из самых надежных, а потому и самых распространенных в России способов обеспечения исполнения обязательств - о залоге. Как показывает практика, инвесторы, выбравшие данный вид обеспечения и грамотно определившиеся в объекте залога, испытывают наименьшие опасения относительно судьбы своих вложений.
Преимущества залога очевидны. Залог по российскому праву представляет собой особое право кредитора, которое позволяет ему получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед остальными кредиторами, включая даже те случаи, когда должник находится в стадии ликвидации или банкротства (!). Иными словами, залогодержатель приобретает привилегированный по отношению к другим кредиторам статус, позволяющий ему практически не опасаться с их стороны какой-либо конкуренции, неизбежно возникающей в условиях недостаточности имущества должника. Вторым бесспорным достоинством залога является его неразрывная связь с заложенным имуществом, а не лицом, предоставившим обеспечение. Так, при переходе права собственности на имущество к третьему лицу залог такого имущества сохраняется. Вышеперечисленные свойства залога, которыми его наделяет современное российское законодательство, делают залог одним из наиболее оптимальных способов обеспечения исполнения обязательств. Безусловно, выбор залога в качестве формы обеспечения в первую очередь зависит от наличия у должника возможности предоставить ликвидное имущество соответствующей стоимости, а также способности такого имущества выступать предметом залога. В этой связи важно отметить, что это может быть имущество, находящееся в собственности как самого должника, так и иных лиц, согласившихся выступить залогодателями по его обязательствам. Другим не менее существенным аспектом, способным повлиять на выбор залога, является юридическая чистота прав собственника на имущество (титул), равно как наличие установленных законом или договором ограничений, связанных с возможностью передачи имущества в залог. Всё это необходимо тщательным образом проверять. Российское право весьма трепетно относится к защите интересов кредиторов по обязательствам. Одним из следствий этого является возможность возникновения прав залога даже в тех случаях, когда кредитор в силу каких-либо причин сам не позаботился об их установлении: например, при представлении кредитором займа под цели приобретения объекта недвижимости. В этом случае право залога возникает в силу прямого указания закона, независимо от наличия у сторон соответствующего соглашения. Однако стороны сделки, как правило, могут исключить применение законодательной нормы о залоге к своим отношениям. Обращение взыскания на заложенное имущество может быть осуществлено в судебном порядке либо без такового (при наличии специального соглашения об этом между сторонами договора залога). При этом порядок реализации предмета залога, равно как и иные особенности того или иного вида залога определяются видом закладываемого имущества. Залог недвижимого имущества (ипотека)Предметом ипотеки (залога недвижимости) в России могут выступать объекты недвижимого имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения, а также объекты незавершенного строительства. Особенности ипотеки как разновидности залогов обусловлены спецификой статуса объектов недвижимости в Российском праве, а именно: права на эти объекты, как правило, возникают с момента их государственной регистрации в специализированной базе данных - Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), являющемся общероссийским информационным ресурсом с открытым для всех желающих доступом. Регистрации подлежит также и переход прав на недвижимое имущество, а в некоторых случаях и сама сделка. Договор ипотеки, заключенный в отношении объекта недвижимости, находящегося в России, также подлежит государственной регистрации. При этом ипотека учитывается как обременение прав собственника на соответствующее имущество, о чем делается запись в ЕГРП и Свидетельстве о праве собственности на объект. С учетом особых характеристик объектов недвижимости (долговечность и затруднительность их перемещения в пространстве), а также наличия государственного контроля и учета сделок с ними, ипотека представляет один из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств.
|