 Автор: Г. Шарикова, юрист НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ».Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения» (посмотреть все статьи) В № 12, 2008 мы рассматривали порядок и особенности использования объектов общего имущества самими собственниками помещений в многоквартирном доме и пришли к выводу, что нет оснований для взимания платы с граждан - собственников квартир за использование части общего имущества (например, тамбуров на лестничных клетках).Вместе с тем повсеместно распространена практика взимания товариществом (управляющей организацией) с собственников нежилых помещений платы за пользование общим имуществом. В чем привилегия собственника-гражданина перед собственником-организацией? Возможность «дополнительного» использования общего имуществаПо общему правилу объектами общего имущества в многоквартирном доме пользуются собственники помещений в данном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом по смыслу жилищного законодательства в указанной норме речь идет о равном для всех использовании общего имущества. Тем не менее коммерческая организация может претендовать на использование объектов общего имущества в большем объеме, например, размещая вывеску на фасаде дома или огораживая часть земельного участка перед входом в нежилое помещение - офис. Попробуем разобраться, как отличить одно пользование от другого и какие обстоятельства влияют на легитимность использования объектов общего имущества в конкретных случаях.
Прежде всего необходимо отметить, что законодательство не содержит критериев разграничения отдельных видов пользования общим имуществом в доме. Так, закон не различает, например, такие ситуации:- все собственники пользуются крышей-- собственник нежилого помещения на последнем этаже размещает на крыше рекламу своих услуг. Очевидно, что это различные виды пользования одним и тем же имуществом. Условным критерием разграничения «общего» и «дополнительного» пользования в данном случае может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об «общем» пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом следует признать «дополнительным».В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками помещений в доме). Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками по-мещений в доме. Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собра-ния принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в доле-вой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Так, в Постановлении ФАС УО от 18.07.2007 № Ф09-5303/06 С6 указано, что суд правомерно установил порядок пользования общим имуществом путем обеспечения доступа на крышу дома с 8.00 до 22.00 ежедневно. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в «дополнительное» пользование. Представляется, что наиболее оптимальным вариантом является утверждение общим собранием собственников порядка пользования общим имуществом в доме. Особенное внимание следует уделить вопросам оплаты содержания данного имущества, возложив, например, обязанность по содержанию части земельного участка перед входом в офис на собственника данного офиса и освободив от нее других собственников. Взимание платы: правомерно или нет?
|