Бизнес и финансы

Автор: Александр ШмуклерИсточник: "Бизнес-журнал" (посмотреть все статьи) Бизнес большинства риелторских агентств оказался под угрозой. Если кризис затянется больше чем на год, 60-70% небольших компаний перестанут существовать. Единственным выходом для многих из них может стать консолидация с более крупными игроками и поиск новых форм работы на рынке. Тучные годы на рынке недвижимости закончились. Еще недавно квартиры раскупались как горячие пирожки.

Но теперь все иначе. Наступила пора глубоких фундаментальных изменений. И трудно предугадать, чем все это закончится. Первопричиной воцарившегося упадка стал коллапс системы ипотечного кредитования, которая сделала рынок жилья в стране таким, каким мы привыкли видеть его в последние годы. Сама по себе идея развития ипотеки была блестящей - если бы не кризис, погубивший конструкцию на корню! Никто не знает в точности, насколько сократились объемы выдачи ипотечных кредитов. По моим ощущениям - процентов на 80-90.Говорите, банкиры на встречах с властями рапортуют о продолжении выдачи займов на приобретение жилья?

Ну да, рапортуют. И кредиты готовы выдавать, но под 22-28% годовых. А это не что иное, как заградительные ставки, по которым кредит взять не может почти никто. И происходит все в то время, когда в США ставки по ипотечным кредитам упали до исторического минимума: 4,75-8,5% годовых дают любому работающему человеку реальную возможность взять кредит. Российская система ипотечного кредитования нуждается в ремонте.

Только так можно восстановить рынок недвижимости и все зависящие от него отрасли. Упадок ипотечного кредитования вызвал резкое падение спроса, прежде всего на жилье экономкласса. По сути, рынка продажи квартир больше нет, как нет и внятных ценовых ориентиров. В оцепенении пребывают и продавцы, и покупатели. Одни не знают, по какой цене следует продавать квартиры, другие - боятся переплатить.

По логике, ступор этот в скором времени должен пройти. Жизнь-то, в конце концов, продолжается! Мало того, движение начнется прежде, чем закончится всемирная экономическая депрессия. Все это справедливо. Вот только никто не знает, когда именно негативный тренд сменится положительным.

Верните лицензииКто из агентств недвижимости переживет кризис? Кто вынужден будет уйти с рынка? Вот главные вопросы, которые задают сегодня участники нашей индустрии. Самое противное, что нынешний кризис очень больно бьет по владельцам риелторских агентств. Именно они вынуждены тащить на себе все расходы по уплате налогов, содержанию офисов, маркетинговой поддержке своего брэнда и бизнеса в целом.

Тем временем частные брокеры свободны от этих издержек. Потому-то многие компании с именем балансируют на грани закрытия, а «черные» риелторы продолжают вполне успешно зарабатывать на посреднических сделках, отбивая часть и без того немногочисленных клиентов у агентств. Мало кто знает, что кризис уже привлек на наш рынок очередную волну частных маклеров. Среди них попадаются как сотрудники закрывающихся агентств недвижимости, так и любители проведения «левых» сделок в обход работодателя. Чаще всего на эту дорожку сворачивают профессиональные риелторы, обладающие солидным опытом и обширной клиентской базой.

Еще немного - и ситуация начнет развиваться по принципу снежного кома. Чем больше агентств будет выбывать из игры, тем больше «индивидуалов» появится на рынке. Проще говоря, малый бизнес (а именно к этой категории относится большинство агентств) начнет вымирать, уступая позиции «самозанятости».Логично было бы призвать государство в лице регулирующих органов вмешаться, чтобы не допустить массового разорения небольших агентств. Но как это сделать? Один из вариантов - срочно ввести лицензирование риелторской деятельности, отмененное в начале 2000-х годов. Возможно, в то время подобная мера была вполне адекватной. Но в нынешних условиях введение лицензирования риелторской деятельности позволит сохранить множество компаний на рынке, отсеяв недобросовестных (как минимум неконтролируемых) игроков. Кроме того, властям стоило бы озаботиться и структурой рынка, которая сложится после выхода из кризиса.

Кому он будет принадлежать? Кучке самых крепких агентств? А может быть, «черным маклерам»?Уйти, но не сейчасЕсли кризис затянется более чем на 12 месяцев, то, по моим расчетам, 60-70% агентств (именно агентств, а не частных брокеров!) по всей России просто перестанет существовать. Конечно, крупные риелторские агентства достаточно устойчивы. В том числе и потому, что для таких компаний, как МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и ряд других, риелторский бизнес давно уже стал придатком к девелопменту. К тому же за долгие годы работы они сумели накопить обширную клиентскую базу, позволяющую выжить с относительно небольшими потерями. Разумеется, часть убыточных офисов и перспективных программ придется свернуть и им. Но в целом лидерам куда легче пережить кризис, чем небольшим региональным фирмам, оказавшимся один на один с замершим рынком.