 Автор: И. МилаковаИсточник: Журнал "Учет в производстве" (посмотреть все статьи) Договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован. А если арендодатель проинформировал предприятие об увеличении платы, то возникает вопрос о регистрации допсоглашения. Нужно ли это делать наравне с первоначальным договором? Когда можно учитывать в налоговых расходах сумму повышенной арендной платы? Вопросы не праздные, ведь такая ситуация в условиях кризиса, к сожалению, не редкость. Ответы - в нашей статье. Учет расходов на арендуДля арендатора плата за аренду является расходом и уменьшает налогооблагаемую прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Также арендатору необходимо соблюдать общие принципы признания затрат при исчислении налога, установленные пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ, а именно: расходы должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Размер ежемесячной платы и порядок ее перечисления определяют в договоре. По такому договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). Договор аренды, заключенный между юрлицами, должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока его действия). Причем статьей 609 Гражданского кодекса РФ определено, что договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Для таких договоров пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ установлено специальное правило - если договор должен быть зарегистрирован, то он считается заключенным с момента его регистрации. Мнение контролеровОсновываясь на положениях об обязательной регистрации договора, финансисты считают, что расходы по заключенному не в установленном порядке договору не могут быть учтены в расходах при исчислении налога на прибыль (см. письмо Минфина России от 9 июля 2008 г. № 03-03-06/1/399).Соглашаются с этим и налоговики. Так, в письме УФНС России по г. Москве от 18 марта 2008 г. № 20-12/025116 они утверждают, что арендные платежи по не прошедшему государственную регистрацию договору аренды нежилых помещений в налоговом учете признать нельзя. Кроме того, если отсутствует документальное подтверждение факта аренды, расходы в части энерго - и теплоснабжения также не учитываются. Мнение судейА вот арбитражные судьи считают иначе. Несмотря на то что нормами гражданского законодательства предусмотрена обязательная регистрация договора аренды, это никак не влияет на учет расходов при налогообложении. То есть если стороны заключили договор аренды, определили в нем размер оплаты и арендатор фактически пользуется помещением, то затраты можно учитывать в расходах, даже если договор не зарегистрирован. При налогообложении прибыли затраты учитывают при наличии документов, подтверждающих расходы предприятия. Нарушение гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально определенных законодательством (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).Изменение договораДоговор аренды, как любой иной договор, может быть изменен. На практике изменение договора аренды чаще всего связано с увеличением платы. Для того чтобы увеличить арендную плату, сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору. Поскольку сам договор аренды подлежит регистрации, то и соглашение об изменении размера арендной платы должно пройти государственную регистрацию. Такая позиция была высказана еще в 2001 году Президиумом ВАС РФ (п. 9 информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59). В нем арбитражные судьи пришли к выводу, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации. Ведь такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемые договором аренды. Следуют этому правилу и арбитражные судьи. Так, ФАС Поволжского округа в постановлении от 27 марта 2008 г. № А12-8293/07 подтвердил, что изменение порядка (способа) расчета арендной платы и, соответственно, размера арендной платы, установленных в договоре аренды, подлежит обязательной государственной регистрации. А вот ВАС РФ, рассматривая спор о признании измененным размера арендной платы и о взыскании задолженности по ней, пришел к следующему выводу. Так как соглашение об изменении договора сторонами не подписано и не зарегистрировано в установленном порядке, то арендодатель не имеет оснований взыскивать арендную плату по увеличенным ставкам (определение ВАС РФ от 14 января 2009 г. № 13922/08).Как видим, и здесь государственная регистрация изменений (дополнительного соглашения) к договору аренды влияет только на взаимоотношения арендатора и арендодателя. Увеличенные расходы на аренду и налогообложениеДалее рассмотрим порядок налогообложения, если сумма арендной платы увеличена.
|